“研究建立房屋体检、房屋养老金房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。”8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示。

　　8月26日，住建部相关司局负责人回应关切表示，建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。住建部同时表示，房屋养老金不是房地产税，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

　　为何在当下建立房屋养老金制度？房屋养老金与住宅专项维修基金是何关系？公共账户资金如何筹集、怎么花、如何管理？官方发声之后，公众对诸如上述问题依然心存疑虑。

　　房屋养老金尚无官方定义，一般指用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　上海市房地产科学研究院院长严荣等今年在《中国房地产金融》发表的一篇文章中提出，鉴于农村和城镇非居住房屋有其特殊性，房屋养老金可先覆盖城镇居住类房屋试点，待制度成熟后探索扩大范围。

　　“房屋养老金制度并非今年才提及，经历了长时间的改革探索期。其出台建立在三个市场背景之上，即房屋安全的恶性事件、民生急难愁盼的居住体验问题、房地产存量时代的发展需求。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《中国报道》记者表示。

　　近几年发生的多起重大住房安全事件，直指房屋安全管理的重要性，同时也敲响了警钟。最让人印象深刻的就是2022年长沙居民自建楼房坍塌事故。

　　当年5月，住建部在湖南长沙设主会场召开视频会议，部署开展全国自建房安全专项整治工作。这次会议指出要研究建立房屋体检制度、房屋养老金制度、房屋质量保险制度，此为三项制度首次被正式提出。

　　“通过适时对房屋进行体检了解各类房屋的安全状况，根据不同的安全级别提供不同的修缮或拆除重建方案；房屋养老金制度为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供稳定的资金来源，使房屋全生命周期安全保障成为可能；房屋保险制度则以市场化手段使安全问题防患于未然，起到灾后及时修缮、重建家园的作用。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向《中国报道》记者阐释三项制度之间的关系时说。

　　住房被视为“养老”问题的一环，也与房屋“老龄化”息息相关。住建部数据显示，截至2022年底，我国城镇有接近20%的既有房屋建成年份超过30年，预计2040年前后，进入“中老年”阶段的房屋比例将增加至近80%。

　　“随着时间推进和房屋的折旧损耗等，房屋也会出现更多的安全问题。存量房也需要由‘老房子’进入到‘好房子’的关键阶段。”严跃进指出，以往老化住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金，主要来自于住宅专项维修资金，该款项业主购房时就已经缴纳过，属业主个人所有，实际上扮演了当前热议的房屋养老金的角色。

　　严跃进称，专项维修资金存在制度和规范陈旧、资金规模不够大、应对房屋安全新问题的解决能力弱等问题。且在现有制度体系下，动用住宅专项维修资金需要有三分之二以上业主参加、过半数同意，门槛过高、程序漫长，常常导致相关维修和保养工作效率低下。

　　中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示，进一步完善住宅专项维修资金功能，建立房屋养老金制度，对房屋安全管理和提高住房品质非常有必要。

　　“房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。”住建部相关司局负责人接受媒体采访时表示，公共账户由政府负责建立，不需要老百姓出钱。

　　在严跃进看来，房屋养老金制度不增加个人负担，同时在政府资金支持下，可以更好扩充房屋养老金资金池，有效保障后续房屋的维修管理，是从保护人民群众住房安全角度制定的一项好政策，同时回击了“房屋养老金是变相收取房地产税”的错误观点。

　　个人账户和公共账户共同构成了房屋养老金的资金池，其中个人账户主要依托已有的住宅专项维修资金。但对于在住宅专项维修基金制度建立之前建成的老旧小区，该如何解决其个人账户资金来源问题呢？

　　严跃进指出，住宅专项维修资金归集政策在2000年左右正式实施，在此之前许多老旧房屋、房改房等都未建立专项维修资金的账户和数据，当下这类“老破小”已进入质量疲劳期，如果完全依靠老旧小区改造会给政府带来不小的压力。

　　严跃进向记者提供的一份研究报告显示，当前各地正在推进住宅专项维修资金账户的补建和续筹工作，有望充实房屋养老金中个人账户的资金。例如，《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案（征求意见稿）》提及的工作机制指出，对于售后公房，有明确售房单位的，维修资金由售房单位补建，售房单位改制合并的由承继单位补建，售房单位破产灭失的由其上级单位补建。未售公房与其他已缴纳维修资金住房位于同一个物业管理区域的，公房产权单位即业主应参照商品住宅标准补建维修资金。

　　官方强调，此次提到的22城试点，试点重点是政府将公共账户建立起来。业界认为，建立公共账户是落实房屋养老金制度的难点。

　　住建部相关司局负责人表示，公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个益”原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。

　　“公共账户资金来源有很多，目前各地都在积极探索。我们根据目前各地的探索情况，列出了至少七项资金来源。”严跃进列举称，如土地出让金计提、老旧小区改造资金注入、财政支持、地方附加税等税费支持、建设单位缴纳、住宅专项维修资金增值收益、住房公积金增值收益等。

　　其中，围绕土地出让金筹划资金来源被认为非常重要。成都市城市建设发展研究院副院长冯波向媒体表示，抽取一定比例土地出让金进入公共账户具有较强的实操性，也符合“取之于房、用之于房”的要求。此外，抽取部分土地出让金纳入公共账户，实现前期开发与后期房屋使用成本联动，地价越高，交存的房屋养老金也越高，也有利于平衡房价中的地价因素和房屋长期使用的成本。

　　“当然，抽取的比例一定要科学合理，既要着眼当前，又要谋划未来。比例过高，影响地方财政收入；比例过低，则难以满足后期房屋安全使用需要。”冯波说。

　　在严跃进看来，公共账户的建立和资金注入，应把握三个基本原则。一是量力而行、循序渐进。要基于土地市场、财政压力和各资金状况，有序规划时间表，在立法等基础上有序推进相关工作。二是试点先行。要求对急难愁盼和风险隐患较大的小区率先做改革和资金支持，减少对资金一次性筹集方面的压力。三是建立开放式的账户管理制度，立足小区“更安全”和“更增值”角度，鼓励社会资本参与和支持公共账户的建设。

　　上海作为22个试点城市之一，日前已明确将在浦东等区试点房屋养老金制度，明年将在全市范围推开。严跃进表示，这也要求浦东等区域加快研究配套制度、资金保障、项目标准、考核要求等。

　　业界认为，房屋养老金制度后续会逐渐在全国层面推开，不仅仅是资金筹集问题，资金如何使用和进行有效管理也是要积极研究的一项重要工作。

　　记者查询发现，目前，房屋养老金的使用范围和管理主体等并没有统一的官方说明，由试点地区自行探索。但在总体方向上，强调发挥好个人账户和公共账户的协同作用，通过公共账户更好带动个人账户资金的使用效率，形成良性的资金使用补充机制，使房屋养老金资金的使用可持续、制度可持续。

　　小区专项维修基金够不够，谁说了算？如果不够怎么办，小区业主怎么决策？严跃进称，此类问题涉及资金的使用，随着房屋养老金制度的建立，物业管理模式、业委会治理模式等都会发生系统变化，这期间，房屋养老金制度将会和智慧小区、房屋安全定期评估制度等进行系统结合，同时也会落实资金全程监测制度。

　　“两个账户的资金使用将落实专款专用制度，本身不应存在资金挪用的情况，但现实中若是监管不到位，这种情况就可能会发生。”严跃进认为，这要求房屋养老金制度要成体系，适当学习住房公积金制度，定期披露收支和结构数据，尤其是使用范围和领域应该有相应的分类。

　　冯波说，房屋养老金作为一种新生事物，其中的政府公共账户该怎么建、怎么管、涉及的范围有多大等都需要进一步明确。

　　赵秀池也向《中国报道》记者强调，公共账户管理亟待明确，应制定相应的管理办法，对其资金筹集渠道、使用途径及提取办法做出具体规定。

　　王业强则建议，各地应设立专门的管理机构，具体负责本行政区域内房屋养老金公共账户和个人账户的归集、使用、管理与监督。同时，要加强资金的保值增值，借鉴社保基金投资运营管理经验，委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金，提高增值收益水平。（中国报道2024年8月30日）

　　为深入落实《北京市物业管理条例》，进一步完善住宅专项维修资金（以下简称专维资金）补建、续筹和规范使用的政策体系，实现专维资金归集到位，安全存管，使用高效，监管有力，不断提高专维资金的科学管理水平，确保住宅保修期满后的维修改造有充分资金保障，建立可持续的住宅维修和更新、改造长效机制，市住房城乡建设委起草了《北京市深化住宅专项维修资金管理改革的若干措施》，现向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出意见建议。

　　2.通讯地址：北京市通州区达济街9号北京市住房和城乡建设委员会（物业服务指导中心 ）(请在信封上注明“专维资金意见征集”字样)

　　3.电线.传线.登录北京市人民政府网站(在“政民互动”版块下的“政策性文件意见征集”专栏中提出意见。

　　（征求意见稿）为推动住宅专项维修资金管理改革工作的落实，不断提高住宅专项维修资金（以下简称专维资金）科学管理水平，实现专维资金依法归集，安全存管，使用高效，监管有力，根据《北京市物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号），结合本市实际，制定了《北京市深化住宅专项维修资金管理改革的若干措施》（以下简称《若干措施》）。

　　（一）加强专维资金信息数据管理。市住房资金管理部门负责完善全市专维资金管理信息系统，会同市住房城乡建设、规划自然资源等部门推动多源数据交换，通过房屋实测数据建立住宅专维资金账户，完善我市专维资金房屋基础数据信息库，实现资金日常管理、业主共同决定资金使用、房屋交易、不动产登记等数据联网和安全共享。

　　（二）加强商品住宅专维资金的归集和续筹。开发建设单位在出售房屋后，要督促购房人交纳专维资金，在办理房屋测绘备案时，住建部门要核定专维资金交纳情况，应交纳专维资金的房屋全部交纳完成后，予以办理测绘备案。尚未出售的房屋由开发建设单位交纳，待房屋出售时与购房人就已交纳的专维资金进行结算划转。市区规划自然资源部门在办理不动产登记时，应当核查专维资金是否足额交纳，未足额交纳的，不予办理登记手续。市住房资金管理部门应通过在各区管理部、各区不动产登记部门设置窗口、增加线上交纳方式，拓展交款渠道，为购房人提供便捷服务。

　　。市住房资金管理部门向专维资金应交未交的房改售房单位发出专维资金补建通知，售房单位作为补建主体，按国家和本市规定的商品住宅专维资金交纳范围和标准补建（可使用售房款补建，不足部分由各单位自筹）。售房单位改制合并的由承继单位补建，售房单位破产灭失的由其上级单位补建。市属国有企业非经营性资产移交的由接收单位补建。市区国有资产管理等政府部门要指导督促售后公房售房单位做好专维资金补建工作。《若干措施》实施之前已经交纳过的专维资金，售房单位应负责将到幢账户金额依照售房当年的专维资金交纳标准拆分到对应房屋；未售公房与其他已交纳专维资金的住宅位于同一物业管理区域的，未售公房的产权单位作为业主应按照现行商品住宅标准交纳专维资金，交纳资金可从本单位售后公房售房款中列支；《若干措施》实施之日起，售房单位按照房改政策出售公有住房时，应在市专维资金管理系统中建立专维资金账户，按物业管理区域、幢、户设置明细账目，并在购房协议中约定按国家和本市规定的比例交纳专维资金。业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当向不动产登记机构提供已足额交纳专维资金的相关凭证。（四）完善专维资金使用申请主体。业主大会（业主共同决定）授权物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）或其他相关主体为商品住宅或售后公房的专维资金使用申请主体（或在议事规则中约定）的，物业服务人应协助业主委员会（物业管理委员会）开展使用方案编制、组织项目施工等具体工作；业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人均不能正常开展工作（或不履职）的，由属地街道(乡镇)或者居（村）民委员会确定申请主体。

　　（五）建立使用专维资金工程安全质量监管机制。工程投资额在100万元以上且建筑面积在300平方米以上的维修工程，应依法办理建筑工程施工许可手续并纳入住建部门质量监督管理，按照合同约定拨付维修资金，完工后应执行竣工验收流程或申请联合验收。工程投资额在100万元以下（含）或建筑面积在300平方米以下（含），按照《限额以下小型工程施工安全管理办法》由属地负责对工程安全生产实施监督管理，业主大会可决定是否聘请第三方进行工程质量监管。

　　，相关主体包括：业主委员会（物业管理委员会）、不少于3名业主代表，物业服务人、施工单位及第三方机构等，验收结果应向全体业主公示。（六）明确专维资金紧急使用范围及申请程序。发生危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对业主共用部位和设施设备进行维修、更新和改造的，可以紧急申请使用专维资金，无需业主共同决定。

　　主要有：屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；电梯发生冲顶、蹲底等危及人身安全及定期检验时被责令停梯整改的；高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；楼体单侧外墙饰面有脱落危险的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。紧急情况经属地街乡镇确认后，由申请人先行委托施工单位实施维修改造，改造工程竣工验收后，委托造价咨询单位进行结算审核，并将使用方案（含造价结算审核报告）等材料在物业管理区域进行公示。申请人通过市专维资金管理系统提交使用申请、使用方案及其公示结果、有属地街乡镇参与的验收报告、业主分摊明细四项材料，区住建（房管）部门按规定进行审核备案后拨付资金。

　　（七）建立专户管理银行考核评估机制。市住房资金管理部门通过公开竞争方式增选专户管理银行，在综合考虑存款利率、资产规模和服务效能等条件之外，可将银行可以提供造价咨询、结算审价和工程监理等服务事项作为加分项。市相关部门要对专户管理银行进行考核测评，淘汰服务质量差、收益水平低的银行，并定期通过招投标方式增补其他优质银行作为专户管理银行。（八）实施

　　。探索建立专维资金购买房屋安全保险、购买房屋定期检测服务制度，通过公开竞争方式遴选商业保险机构、房屋检测机构，利用专维资金购买住宅专项维修资金保险产品和房屋检测服务，对住宅共用部位、共用设施设备进行体检和投保。（九）完善业主大会划转、存管专维资金条件。业主大会划转专维资金应满足如下条件：物业管理区域已成立业主大会；物业管理区域内专维资金均已足额归集到位；业主共同决定制定本小区专维资金续筹细则、公共收益补充专维资金细则；业主委员会依法履职且不存在违法违规行为，经业主大会决议后可申请划转本物业管理区域内业主交存的专维资金。划转后专维资金应存入全市确定的专维资金专户管理银行。

　　（十）加强部门工作统筹和联动。市住房城乡建设、审计、财政、规划自然资源、国有资产管理、金融监管、住房资金管理等部门共同参与，加强定期会商，指导和推进专维资金管理改革实施工作，并加强与中央专维资金管理部门的沟通协调，确保高质量完成改革任务。

　　一、《若干措施》起草的背景住宅专项维修资金（以下简称专维资金）是住宅共用部位和共用设施设备维修和正常使用的重要保障。我市自

　　以来，为解决住宅的维修改造，保障业主的居住安全发挥了重要作用，但当前仍然存在着支取使用不便、补建续筹落实难等问题。

　　为深入落实《北京市物业管理条例》、进一步完善专维资金补建、续筹和规范使用的政策体系，实现专维资金归集到位，安全存管，使用高效，监管有力，不断提高专维资金的科学管理水平，市住房城乡建设委在反复调研并征求部分专家和业主代表意见的基础上，起草了《北京市深化住宅专项维修资金管理改革的若干措施》（以下简称《若干措施》），现向社会公开征求意见。二、《若干措施》的主要内容

　　（一）加强专维资金信息数据管理。市住房资金管理部门负责完善全市专维资金管理信息系统，会同市住房城乡建设、规划自然资源等部门推动多源数据交换。

　　（二）加强商品住宅专维资金的归集和续筹。尚未出售的房屋由开发建设单位交纳，待房屋出售时与购房人就已交纳的专维资金进行结算划转。市区规划自然资源部门在办理不动产登记时，应当核查专维资金是否足额交纳，未足额交纳的，不予办理登记手续。

　　（三）开展房改售房专维资金的补建续筹。市住房资金管理部门向专维资金应交未交的房改售房单位发出专维资金补建通知，售房单位作为补建主体，按国家和本市规定的商品住宅专维资金交纳范围和标准补建。

　　《若干措施》实施之前已经交纳过的专维资金，售房单位应负责将到幢账户金额依照售房当年的专维资金交纳标准拆分到对应房屋；未售公房与其他已交纳专维资金的住宅位于同一物业管理区域的，未售公房的产权单位作为业主应按照现行商品住宅标准交纳专维资金，交纳资金可从本单位售后公房售房款中列支。

　　（四）完善专维资金使用申请主体。业主大会（业主共同决定）授权物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）或其他相关主体为商品住宅或售后公房的专维资金使用申请主体。

　　（五）建立使用专维资金工程安全质量监管机制。工程投资额在100万以上且建筑面积在300平方米以上的维修工程，应依法办理建筑工程施工许可手续并纳入住建部门质量监督管理，按照合同约定拨付维修资金，完工后应执行竣工验收流程或申请联合验收。工程投资额在100万元以下（含）或建筑面积在300平方米以下（含），按照《限额以下小型工程施工安全管理办法》由属地负责对工程安全生产实施监督管理。

　　（六）明确专维资金紧急使用范围及申请程序。发生危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对业主共用部位和设施设备进行维修、更新和改造的，可以紧急申请使用专维资金，无需业主共同决定。

　　（八）实施专维资金利率动态调整，探索创新专维资金使用制度。专维资金存储利率随央行一年期定期动态调整。

　　（九）完善业主大会划转、存管专维资金条件。业主大会划转专维资金应满足如下条件：物业管理区域已成立业主大会；物业管理区域内专维资金均已足额归集到位；业主共同决定制定本小区专维资金续筹细则、公共收益补充专维资金细则；业主委员会依法履职且不存在违法违规行为。

　　（十）加强部门工作统筹和联动。市住房城乡建设、审计、财政、规划自然资源、国有资产管理、金融监管、住房资金管理等部门共同参与，加强定期会商，指导和推进专维资金管理改革实施工作。

　　《若干措施》从住宅专项维修资金的补建、续筹、归集、使用、银行服务等方面制定了具体的可操作性措施，下一步我委将根据社会各界的意见和建议对《若干措施》加以完善。

　　为贯彻实施建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），进一步加强我市住宅专项维修资金管理，根据我市住宅专项维修资金管理工作实际，我们制定了《北京市住宅专项维修资金管理办法》。现印发给你们，请遵照执行。

　　维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条 市房屋行政主管部门负责本市商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督工作。

　　市财政主管部门、市审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。区、县房屋行政主管部门会同市住房资金管理部门区县管理部负责本辖区内商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导、监督和日常管理工作。

　　第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

　　（二）住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

　　首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

　　本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑。市房屋行政主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金

　　的数额为购房当年房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金

　　。第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅的业主交存的住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。经市房屋行政主管部门会同市财政主管部门、市审计主管部门和市住房资金管理部门共同决定，由市住房资金管理部门委托本市一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　市住房资金管理部门应当委托本市一家商业银行，作为售后公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立售后公有住房住宅专项维修资金专户。开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

　　第十二条 商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。预售商品住宅的，建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

　　售后公有住房的业主及售房单位应当在办理房屋登记手续前，将首期住宅专项维修资金交由售房单位存入售后公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　第十三条 商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人；预售商品住宅的建设单位、售后公有住房的业主和售房单位未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋登记部门不予办理房屋登记手续。

　　第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由市财政主管部门统一监制的北京市住宅专项维修资金专用票据。

　　第十五条 经业主大会决议，业主委员会可以在本市一家商业银行开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户，并向市住房资金管理部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。

　　市住房资金管理部门应当在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区县房屋行政主管部门签订发生本办法规定的危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，同意区县房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

　　第十六条 开立业主大会住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会住宅专项维修资金专户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或物业服务企业账户中。

　　住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

　　业主委员会不得擅自变更开户银行。确需变更的，应当经业主大会决定，并按照首次开户办法重新开立住宅专项维修资金账户。业主大会、业主委员会只能委托开户银行购买一级市场国债

　　第十八条 业主分户账面住宅专项维修资金余额（售后公有住房不含售房单位交存部分）不足首期交存额30%的，应当及时续交。专户管理银行、业主大会开户银行应当及时向分户账面余额不足首期交存额30％的业主发出续交通知。业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行、业主大会开户银行。

　　成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案应当在管理规约中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。

　　第十九条 本办法实施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金的，应当按照本办法规定的交存标准、交存方案进行补建。

　　业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

　　第二十条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；（三）地下室出现渗漏、积水的；（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

　　（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

　　（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；（三）避雷设施不满足安全要求的；

　　（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

　　第二十三条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊。

　　第二十五条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

　　的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门申请列支；其中，使用售后公有住房住宅专项维修资金的，向区、县房改管理部门申请列支；（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十七条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；

　　（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；

　　（六）业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知；

　　第二十八条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。

　　紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照以下规定列支住宅专项维修资金：（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十六条第（四）项、第（五）项、第（六）项的规定办理；

　　（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十七条第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项的规定办理。前款所称的紧急情况一般包括：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

　　工程完工后，物业服务企业、业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）应当组织有关单位验收，并出具工程验收报告。验收合格后，物业服务企业持相关材料申请使用住宅专项维修资金。

　　第三十条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按规定实施维修和更新、改造的，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门组织代修的，按照以下程序办理：（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；（二）由社区居委会或街道办事处、乡镇人民政府就工程事项出具相关证明；

　　（四）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户；

　　（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；

　　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

　　随房屋所有权同时过户。受让人应当持房屋权属证明及本人身份证明到市住房资金管理部门区县管理部办理变更手续。住宅专项维修资金已划至业主委员会开立的专用账户的，受让人应当到业主大会开户银行办理变更手续。第三十四条 住宅专项维修资金划转至业主大会开户银行后，业主补建、续交住宅专项维修资金、退款、业主信息变更等日常业务由开户银行办理。

　　（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

　　第三十六条 市住房资金管理部门应当将代管的住宅专项维修资金按照区、县设账管理，并定期向各区、县人民政府通报该区、县住宅专项维修资金的归集、划转和使用情况。

　　第三十七条 市住房资金管理部门、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行、业主大会开户银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

　　（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（二）发生列支的项目、费用和分摊；（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　第三十八条 专户管理银行、业主大会开户银行应当每年至少一次向市住房资金管理部门、业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

　　市住房资金管理部门、业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求开户银行进行复核。专户管理银行、业主大会开户银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　第四十一条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政主管部门的监督检查。

　　第四十二条 对违反本办法规定的单位和个人，按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定予以处理。

　　第五章附则第四十三条本市经济适用住房、限价商品房、集资合作建房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依照本办法中商品住宅的有关规定执行。

　　第四十四条 本办法自二〇〇九年十二月一日起施行。原北京市房屋土地管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室、北京市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）以及北京市建设委员会、北京市财政局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心《关于发布北京市专项维修资金使用管理办法（试行）的通告》（京建物[2006]2号）同时废止。